ساخت و ساز در شمال کشور

آیا ساخت خانه در زمین زراعی امکان پذیر است؟

تغییر کاربری زمین کشاورزی

ساخت در زمین زراعی

همیشه خرید و فروش ویلا و زمین در مناطق خوش آب و هوای کشور به خصوص مناطق شمالی بازار شلوغ و پر طرفداری دارد و اولین نکته‌ای که برای خرید زمین یا ویلا به آن دقت شود، توجه به مدارک آن ملک است. شما باید در درجه اول بدانید که کاربری زمینی که قصد خرید آن را دارید چیست؟ و آیا ساخت خانه در زمین زراعی یا باغ و حتی مزرعه و زمین کشاورزی امکان پذیر است؟ مراحل تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی چیست؟

تغییر کاربری زمین کشاورزی و ساخت در زمین زراعی یکی از مهم‌ترین مسائلی است که این روزها مورد اهمیت مشتریان و مشاوران املاک است و آنها را با محدودیت‌های بسیاری روبرو کرده است.

نوعی کاربری یک زمین توسط شهرداری و سازمان‌های مربوط به آن مشخص می‌شود و این کاربری پیش از آنکه به یک مشتری فروخته شود مشخص شده است. به عنوان مثال زمین‌هایی که به جنگل‌ها یا کشت و کار مربوط می‌شوند دارای کاربری کشاورزی هستند و ساخت خانه در باغ و مزرعه و یا اجرای ساخت و ساز یا احداث کارخانه در این زمین‌ها ممنوع است.

بهترین روش برای مشخص شدن کاربری یک زمین آن است که گزینه‌های مورد نظر خود را از شهرداری و سازمان‌های مربوطه استعلام کنید چرا که ساخت در زمین زراعی به دلیل کاربری متفاوت یک معامله غیر قانونی است. اما آیا می‌توان کاربری یک زمین را تغییر  داد؟ در ادامه همراه ما باشید.

انواع کاربری زمین

پیش از انجام هر گونه اقدامی برای خرید زمین و ساخت در زمین زراعی باید به نوع کاربری آن توجه کنید. اینکه زمین مورد نظر شما چه کاربری داشته و برای انجام چه کاری قابل استفاده است؟ در ادامه به بررسی انواع کاربری زمین می‌پردازیم.

ساخت در زمین زراعی
 همیشه خرید و فروش ویلا و زمین در مناطق خوش آب و هوای کشور به خصوص مناطق شمالی بازار شلوغ و پر طرفداری دارد و اولین نکته‌ای که برای خرید زمین یا ویلا به آن دقت شود، توجه به مدارک آن ملک است. شما باید در درجه اول بدانید که کاربری زمینی که قصد خرید آن را دارید چیست.

کاربری مسکونی

این نوع از زمین‌ها را برای ساخت انواع ویلا و ساختمان و غیره می‌توان استفاده کرد در واقع در این زمین‌ها برای ساخت خانه‌هایی مناسب برای زندگی می‌توان اقدام کرد.

کاربری کشاورزی

دسته دیگری از زمین‌ها دارای کاربری کشاورزی هستند به این صورت که این زمین‌ها یا باغ‌های وسیعی هستند یا اراضی زراعی و تفاوت آنها به این صورت است:

باغ‌ها زمین‌هایی هستند که در آنها درخت کاشته می‌شود که با نام مشجر هم شناخته می‌شوند یعنی زمین‌هایی که قابلیت کاشت درخت در آنها وجود دارد.

اما اراضی زراعی به آن دسته از زمین‌هایی اطلاق می‌شود که در آنها محصولات زود بازده کشت شده و عمدتا برای کشت محصولاتی مانند صیفی جات مورد استفاده قرار می‌گیرند.

کاربری تجاری

هدف از کاربری این زمین‌ها راه اندازی کسب و کار و تجارت است که از آن می‌توان برای مغازه یا رستوران یا ارائه خدمات دیگر نیز استفاده کرد. توجه به این نکته بسیار مهم است که برای راه اندازی یک ملک تجاری علاوه بر آنکه کاربری زمین باید تجاری باشد، مجوز ملک نیز باید از نوع تجاری صادر شود.

کاربری صنعتی

زمانی که هدف از خرید یک زمین راه اندازی کارخانه، برپایی یک صنعت و محلی برای تولید باشد، باید کاربری زمین از نوع صنعتی تعریف شده باشد.

کاربری اداری – دولتی

این نوع از زمین‌ها برای ساخت نهادهای دولتی مانند شهرداری‌ها، وزارتخانه‌ها و مواردی مانند آنها مناسب هستند.

تغییر کاربری زمین

کاربری معدن

این نوع از زمین‌ها پتانسیل استخراج مواد ارزشمند را دارند. زمانی که اطمینان به دست بیاید که در درون زمینی سنگ و یا مصالح با ارزشی وجود دارد که قابلیت استخراج را نیز دارد، کاربری معدن برای این نوع از زمین تعریف می‌شود. حتی اگر خاک این نوع از زمین قابل استفاده برای کارهای مهم باشد باز هم نوع کاربری زمین را تحت عنوان کاربری معدن ثبت می‌کنند.

کاربری خدماتی

زمانی که زمینی با  هدف ارائه خدمات و کسب درآمد در اختیار متقاضیان قرار بگیرد دارای کاربری خدماتی است. تفاوت این نوع کاربری با کاربری تجاری آن است که در این نوع کاربری هدف خدمت رسانی به عموم مردم است که به همین دلیل هم شامل هزینه‌های شهرداری نمی‌شود. برای مثال حمام‌های عمومی در این دسته جای می‌گیرند.

کاربری پارکینگ

این کاربری همان‌ گونه  که از نامش مشخص است، قابل استفاده برای احداث پارکینگ است.

کاربری فضای سبز

این نوع از زمین‌ها، بهترین گزینه‌ها برای احداث پارک‌ها و فضاهای سبز هستند.

کاربری ورزشی

این کاربری شامل باشگاه‌های ورزشی می‌شود و عمدتا برای ساخت ورزشگاه‌های ورزشی مورد استفاده قرار می‌گیرد.

کاربری حمل و نقل

کاربری که مخصوص ایستگاه مترو، پایانه‌های مسافربری، راه‌آهن‌ها و حتی فرودگاه‌ها باشد را کابری حمل و نقل گویند. به دیگر عبارت هر زمینی که محلی برای حمل و نقل و مراجعه مسافرین است دارای کاربری حمل و نقل است.

کاربری آموزشی

این نوع از کاربری شامل مهدکودک تا دبیرستان‌ها و دانشگاه‌ها می‌شود.

کاربری تجهیزات شهری

کاربری تجهیزات شهری مواردی مانند تأسیسات زیربنایی همچون آب و برق و گاز و مواردی هم‌چون فاضلاب‌های شهری را شامل می‌شود.

کاربری فرهنگی- مذهبی

مساجد دارای این نوع از کاربری هستند، قبرستان‌ها نیز شامل این نوع کاربری می‌شوند، کتابخانه‌ها و سینما‌ها نیز از جمله این نوع کاربری به حساب می‌آیند.

تغییر کاربری زمین

کاربری خدمات شهری

خدماتی مانند آتش ‌نشانی، شهرداری، کلانتری و جمع ‌آوری زباله‌ها باید در زمین‌هایی با نوع کاربری خدمات شهری انجام بگیرد.

کاربری بهداشتی- درمانی

همانطور که از نام این نوع کاربری پیدا است،احداث بیمارستان‌ها و مطب‌ها، در گروه کاربری بهداشتی- درمانی قرار می‌گیرد.

فاقد کاربری

بر خلاف کاربری‌هایی که به آنها اشاره کردیم، برخی از زمین‌ها فاقد هر گونه کاربری هستند،  بع عبارت دیگر این نوع از زمین‌ها، به عنوان ذخایر شهرداری‌ها شناخته می‌شوند و یا هنوز برای آنها کاربری مشخصی تعریف نشده است.

ساخت در زمین زراعی

یکی از ابهاماتی که برای خریداران زمین به خصوص در شمال کشور وجود دارد این است که آیا می‌توان یک زمین زراعی و یا باغ را خرید و به راحتی کاربری آن را تغییر داد؟ تغییر کاربری امکان پذیر است اما با هر هدف و مقصدی نمی‌توان این کار را انجام داد.

از طرفی دیگر برخی از اراضی مانند شالیزارهای بزرگ، زمین‌های کشت چای، باغ‌های میوه و اراضی جنگلی به عنوان بخش مهمی از چرخه تولید کشور شناخته می‌شوند و ساخت خانه در باغ و مزرعه و نابود کردن آنها برابر با ضرر رساندن به تمامی منافع کشور است اما متاسفانه روند تغییر کاربری آنها به سرعت در حال انجام است.

از طرفی بالا بودن قیمت زمین‌هایی با کاربری مسکونی و مناسب برای ساخت و ساز نیز موجب شده تا بسیاری از افراد به منظور ساخت خانه در باغ و مزرعه زمین‌هایی با کاربری زراعی خریده و آن را تغییر دهند که البته ساخت در زمین کشاورزی کار ساده‌ای نیست و باید برای تغییر کاربری آن از مراحل اداری عبور کنید که مدت زمان زیادی نیز زمان می‌برد. در ادامه به مراحل تغییر کاربری زمین کشاورزی می‌پردازیم.

ساخت خانه در مزرعه
  خدماتی مانند آتش ‌نشانی، شهرداری، کلانتری و جمع ‌آوری زباله‌ها باید در زمین‌هایی با نوع کاربری خدمات شهری انجام بگیرد.

مراحل تغییر کاربری زمین کشاورزی

  1. مدارکی که باید متقاضی برای ساخت در زمین کشاورزی به جهاد کشاورزی تحویل دهد، در خواستی بوده که به همراه مجوز تاسیس و مدارک مالکیت باید همراه داشته باشد. همچنین به همراه داشتن نقشه عرصه ای که مدنظر متقاضی بوده به همراه نظریه اداره کل محیط زیست استان ضروری است، و پاسخ دستگاه‌های مربوط در چهارچوب ماده هفت به مدیریت جهاد کشاورزی تحویل داده می‌شود.
  2. مدیریت جهاد کشاورزی پس از اتمام بررسی و درخواست، اقدام به تهیه کروکی و گزارش و مدارک مورد نیاز باغ ویلا کرده و  به مدیریت امور زمین‌های استان ارسال می‌کند.
  3. گزارش مدیریت جهاد کشاورزی و درخواست متقاضی ، ثبت در دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور اراضی می‌گردد.
  4. اگر زمین مورد نظر باغ و یا زمین کشاورزی نباشد، پس از این که ریاست سازمان آن زمین را تایید کرد، پاسخ لازم به متقاضی و مراجع مربوطه توسط دبیرخانه اعلام می شود . دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت زمین‌ها در صورت فراهم نبودن مدارک مورد نیاز از سوی متقاضی به مدت یک ماه از تاریخ ثبت درخواست ، پرونده را از دستور کار کمیسیون خارج می‌کند.
  5. با ارائه مدارک و مستندات و تکمیل بودن پرونده و اینکه آیا زمین مورد نظر زمین کشاورزی است، تقاضا در نوبت دستور کار کمیسیون قرار می‌گیرد.
  6. طرح پرونده در کمیته کار کمیسیون و در صورت لزوم بازدید اعضاء کمیته کار از اراضی و اعلام نظر کارشناسی که توسط دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور اراضی صورت می‌گیرد.
  7. طرح پرونده در کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها و اعلام نظر کمیسیون در مورد درخواست تغییرکاربری توسط دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور اراضی.
  8. در صورت مخالفت کمیسیون با تغییر کاربری باغ به باغ ویلا نتیجه به متقاضی و دستگاه مربوطه توسط دبیر کمیسیون اعلام می‌شود.
  9. در صورت موافقت کمیسیون با تغییر کاربری چنانچه طرح مورد نظر مشمول پرداخت عوارض قانونی نباشد توسط دبیرکمیسیون، مجوز لازم صادر می‌شود.
  10. در صورت موافقت کمیسیون با تغییر کاربری ، چنانچه طرح مشمول پرداخت عوارض باشد پرونده توسط دبیرکمیسیون به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان جهت تعیین قیمت اراضی از طریق کمیسیون تقویم مستقر در شهرستان ارجاع می‌گردد .
  11. کمیسیون تقویم اراضی مستقر در مدیریت جهاد کشاورزی برای قیمت اراضی اقدام می‌کنند و نظر کمیسیون تقویم توسط مدیریت جهاد کشاورزی به دبیرخانه کمیسیون و  به متقاضی به جهت واریز مبلغ  است.
  12. توسط متقاضی مبلغ ارزیابی به حساب خزانه واریز می‌شود و توسط مدیریت جهاد کشاورزی فیش مربوطه به دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور زمین ها ارسال می‌شود.
  13. مجوز تغییرکاربری برابر مساحت مورد مصوب جهت اجرای طرح برای متقاضی توسط دبیرکمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ مستقر در مدیریت امور اراضی صادر می‌گردد و نتیجه به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان نیز اعلام می‌شود.
  14. مدیریت جهاد کشاورزی بر درست  اجرا شدن طرح نظارت دارد و در صورت برخورد هرگونه تخلف پرونده به مراجع قضائی مراجعه می‌شود.
ساخت خانه در مزرعه
برگرفته از سایت کیلید www.kilid.com/mag

جمع بندی

  • تغییر کاربری زمین کشاورزی یکی از مهم‌ترین مسائلی است که این روزها مورد اهمیت مشتریان و مشاوران املاک است و آنها را با محدودیت‌های بسیاری روبرو کرده است.
  • نوعی کاربری یک زمین توسط شهرداری و سازمان‌های مربوط به آن مشخص می‌شود و این کاربری پیش از آنکه به یک مشتری فروخته شود مشخص شده است.
  • بهترین روش برای مشخص شدن کاربری یک زمین آن است که گزینه‌های مورد نظر خود را از شهرداری و سازمان‌های مربوطه استعلام کنید چرا که ساخت در زمین زراعی به دلیل کاربری متفاوت یک معامله غیر قانونی است.
  • پیش از انجام هر گونه اقدامی برای خرید زمین باید به نوع کاربری آن توجه کنید. اینکه زمین مورد نظر شما چه کاربری داشته و برای انجام چه کاری قابل استفاده است.
  • دسته‌ای از زمین‌ها دارای کاربری کشاورزی هستند به این صورت که این زمین‌ها یا باغ‌های وسیعی هستند یا اراضی زراعی.
  • از طرفی بالا بودن قیمت زمین‌هایی با کاربری مسکونی و مناسب برای ساخت و ساز نیز موجب شده تا بسیاری از افراد به منظور ساخت خانه در باغ و مزرعه زمین‌هایی با کاربری زراعی خریده و آن را تغییر دهند.
  • ساخت در زمین کشاورزی کار ساده‌ای نیست و باید برای تغییر کاربری آن از مراحل اداری عبور کنید که مدت زمان زیادی نیز زمان می‌برد.

    www.jahanshahirealestate.com

آخرین دیدگاه ها

نظر خود را ثبت کنید

( الزامي )

( الزامي )

(اختیاری)

دیدگاه